1. Considera que en Colombia se ha hecho un uso adecuado, amplio y efectivo de la figura del contrato de concesión de espacios. ¿Por qué?  

Sí, la concesión de espacios o de área es frecuentemente utilizada en Colombia pues mediante este contrato, los empresarios (concedentes) aprovechan de mejor manera los locales en donde se ubican sus establecimientos de comercio permitiendo que otros comerciantes (concesionarios) ubiquen su establecimiento en un área de ese local.

Este contrato también es útil para los centros comerciales que pueden aprovechar las zonas comunes y obtener ingresos mediante la cesión de un área a un comerciante para que este ubique su establecimiento de comercio o publicidad.  

Así, el contrato de concesión de espacios les permite a los concedentes aumentar sus rendimientos al obtener ingresos derivados del cobro por el uso de su área, mientras que, los concesionarios se benefician de la clientela del concedente y reducen los costos relacionados con los servicios vinculados al uso de área, como la seguridad privada, el uso de bodegas y de baños, el pago de los servicios públicos, la publicidad, el mantenimiento y la limpieza, etc., los cuales estarían a cargo del concedente.

Los consumidores también encuentran atractiva esta organización pues pueden adquirir bienes de distintos establecimientos ubicados en el mismo lugar y en algunos casos, incluso podrían hacer el pago en una sola caja mediante el sistema del concedente, quien luego liquida lo recibido con el concesionario. Así mismo, cuando se trata de un sistema de multitiendas, pueden incluso ejercer sus derechos como consumidores frente al concedente que ofrece o distribuye productos del concesionario. 

2. Es recurrente que conflictos relacionados con espacios comerciales versen sobre la confusión entre el contrato de concesión de espacios y los contratos de arrendamiento ¿Cuáles son las razones más frecuentes por las que subsiste esta confusión?  

La confusión entre el contrato de concesión de espacios y el contrato de arrendamiento local puede presentarse porque los dos contratos les permiten a los comerciantes ubicar su negocio en un espacio físico.

Sin embargo, los dos contratos tienen funciones económicas distintas. En el contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendatario usa un inmueble a cambio de pagar un precio determinado y el arrendador no participa en la operación del negocio del arrendatario. De otra parte, en la concesión, el concesionario paga una contraprestación no por un inmueble sino por un área y por los beneficios que se derivan de estar ubicado en el local o en las zonas comunes del concedente. 

3. ¿Cuáles serían las posibles afectaciones que podrían sufrir los empresarios con confusiones entre contratos de esta naturaleza?  

Las consecuencias están relacionadas con el alcance de los derechos y obligaciones contractuales de las partes. En materia de arrendamiento de local comercial, el Código de Comercio ha establecido unos derechos a favor del arrendatario que ha ocupado el local comercial por más de dos años con el mismo establecimiento de comercio y que ha cumplido con sus obligaciones.

Esos derechos, que incluyen por ejemplo renovación automática del contrato, no pueden ser modificados por las partes. 

Por el contrario, el contrato de concesión no tiene un desarrollo legal, por lo que las partes tienen mayor libertad para definir los servicios que presta el concedente, los horarios de atención al público y las demás reglas a las que se somete el concesionario por estar ubicado en el lugar del concedente, la participación del concedente en la organización económica del concesionario, la duración del contrato, la forma de terminación, las causales de incumplimiento.  

Así, las controversias sobre la calificación del contrato están relacionas con los desacuerdos sobre el tipo de contrato, pues si en realidad es un contrato de arrendamiento, así las partes lo denominen como de concesión o de otra manera, quien usa un local para ubicar su establecimiento de comercio tendría los derechos establecidos en los artículos 518 a 522 del Código de Comercio.  

4. ¿Cuál es su percepción sobre la aplicación de los mecanismos alternativos (como el arbitraje, la conciliación o la mediación) en la resolución de estos conflictos? ¿Es efectiva, por qué?  

Los mecanismos alternativos para la resolución de conflictos no solo han permitido que los empresarios obtengan una respuesta calificada para solucionar sus desacuerdos frente a los contratos de concesión, sino que, además, mecanismos como el arbitraje han contribuido a un mejor entendimiento de estas figuras. Así, en la actualidad, los empresarios y sus asesores legales pueden encontrar antecedentes arbitrarles que han estudiado estos contratos y han establecido sus características, sus diferencias con otras figuras contractuales aportando claridad con respecto a las consecuencias legales de su celebración. 

5. Desde su postura como académica ¿considera que están dados los espacios de aprendizaje, práctica y discusión de los problemas coyunturales que afectan de forma directa a los empresarios (como el del contrato de concesión de espacios)?  

Creo que sí hay importantes espacios para la discusión de nuevas figuras contractuales como los contratos atípicos utilizados por los empresarios. Las Cámaras de Comercio son, por ejemplo, un importante escenario de aprendizaje y reflexión de los asuntos contractuales contemporáneos y han permitido articular en torno a estos asuntos a otros actores como el Estado, las universidades y las agremiaciones.  

La Cámara de Comercio de Bogotá también ha contribuido a las discusiones sobre los contratos atípicos de uso de espacio mediante la certificación de costumbres mercantiles. Así, luego de un juicioso proceso de estudio y verificación de las prácticas de los comerciantes, certificó algunas costumbres relacionadas con la concesión de usos de espacios para la explotación de zonas comunes en centros comerciales.

Por ejemplo, en Bogotá es costumbre que el comerciante a quien se conceda el uso de un área “tenga derecho a la utilización de los pasillos de tránsito, a las zonas de cargue y a los baños públicos” y que se obligue al “cumplimiento de las obligaciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal y en los manuales internos del centro comercial”. Así mismo, es costumbre que “la contraprestación económica se determine por metro cuadrado” y en esta “queden comprendidos los servicios públicos”1.